買房中介費要降了？千萬房屋中介費高達27萬，住建部提出分檔收費意見
財聯(lián)社5月8日訊（記者 陳業(yè)）飽受爭議的二手房交易中介費問題，正逐漸得到監(jiān)管部門的重視。
5月8日，住建部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見。意見提及，近年來，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢收取過高費用、未明碼標價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等問題，加重交易當事人負擔、侵害其合法權(quán)益。
基于上述背景，兩部門從加強從業(yè)主體管理、明確經(jīng)紀服務內(nèi)容、合理確定經(jīng)紀服務收費、嚴格實行明碼標價等十方面，提出了意見。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，隨著城市發(fā)展，一二線城市二手房交易占比逐漸增加。以北京、上海為例，二手房占市場成交比例超過80%，大量二手房成交依賴中介居間成交，房地產(chǎn)調(diào)控重心逐漸從開發(fā)商過渡到中介公司。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，買房對居民來說屬于金額不低的大宗交易，由于二手房交易成本較高、交易周期較長，具有非常強的專業(yè)性，居民往往通過中介來完成。但很多中介利用信息不對稱等問題，將非必要的收費夾帶其中，如收取過橋融資、按揭費、擔保費等，對居民造成額外的負擔，而且這些服務事項并未明碼標價。
對于二手房市場交易過程中存在的“亂象”，李宇嘉指出，對包括經(jīng)紀服務在內(nèi)的相關(guān)市場交易行為及其主體進行規(guī)范和秩序整頓，是房地產(chǎn)市場管理和調(diào)控的主題。“當下，推進這項工作的意義更大，也更急迫?！?/p>
中介收費問題成監(jiān)管重點
二手房市場中，歷來對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行業(yè)關(guān)注最多的一個話題，便是房地產(chǎn)經(jīng)紀服務費的問題。
張大偉認為，未來相關(guān)部門主要監(jiān)管的重點，將是對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費及中介交易進行規(guī)范。
在熱點城市，二手房屋交易過程中，部分價值不菲的房屋，往往要繳納一筆金額不低的中介費。以北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀服務機構(gòu)2.7%的服務費率計算，一套1000萬元的房屋，中介費約為27萬。
在合理確定經(jīng)紀服務收費上，兩部門在此次意見中提及，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務費用。
據(jù)張大偉介紹，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費標準的最早依據(jù)是1995年國家計委建設部下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》（971號文），其中第六條規(guī)定：房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5-2.5%計收。
以北京為例，目前北京市執(zhí)行的2014年更新后的收費標準，即根據(jù)這樣的規(guī)定：“少數(shù)特別復雜的住宅買賣經(jīng)紀服務，經(jīng)交易各方協(xié)商同意，可在規(guī)定的收費標準基礎(chǔ)上適當上浮，上浮幅度最高不得超過10%?！边@意味著，當前北京二手房中介費上限為：2%*1.1+0.5%=2.7%。
張大偉表示，本著“簡政放權(quán)”的精神，北京2015年取消了房地產(chǎn)中介服務等57個政府定價，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費多少由各中介機構(gòu)自行決定。
“房產(chǎn)中介機構(gòu)在實際收取費用過程中，相關(guān)監(jiān)管部門當前并未明確具體的中介費率，中介機構(gòu)僅需在服務過程中對收費標準進行明碼標價即可。而房地產(chǎn)經(jīng)紀服務機構(gòu)在具體收取過程中，會結(jié)合房屋價值及工資標準，綜合計算出合適的中介費率?！睆埓髠パa充道。
對于明碼標價問題，兩部門在此次意見中提及，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當在經(jīng)營門店、網(wǎng)站、客戶端等場所或渠道，公示服務項目、服務內(nèi)容和收費標準，不得混合標價和捆綁收費。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供的基本服務和延伸服務，應當分別明確服務項目和收費標準。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)收費前應當向交易當事人出具收費清單，列明收費標準、收費金額，由當事人簽字確認。
另外，對收費明顯高于市場平均水平的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，住房和城鄉(xiāng)建設部門將會同市場監(jiān)管等部門采取約談等綜合措施進行重點監(jiān)管。市場監(jiān)管部門會同有關(guān)部門依法查處不按規(guī)定明碼標價、操縱經(jīng)紀服務收費等違反價格和反壟斷法律法規(guī)的行為。對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)相關(guān)違法違規(guī)信息，市場監(jiān)管部門要依法依規(guī)納入國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)。
房屋中介費要降了？
鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，是否意味著，未來豪宅的中介費有望大幅降低？
中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫稱，住建部發(fā)文鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務費用，主要還是規(guī)范行業(yè)，打擊收費過高的經(jīng)紀機構(gòu)，但對市場影響有限，“以深圳為例，深圳市場豪宅和普宅本來收費就不同，各家收費普遍在合理范圍內(nèi)，加上經(jīng)紀服務費用對市場的影響不大。”
張大偉指出，由于當前兩部門提出的意見僅為鼓勵性質(zhì)，即只是綱領(lǐng)性文件而非規(guī)定，未來如何具體認定其中的細則，還需要看各城市落地執(zhí)行情況。
不過，張大偉表示，“從目前市場看，經(jīng)紀服務領(lǐng)域的調(diào)整改善、規(guī)范化，有利于行業(yè)健康發(fā)展。同時，由于二手房很多房源在產(chǎn)權(quán)方面有瑕疵，如產(chǎn)權(quán)抵押、不同稅費等都可能對交易產(chǎn)生影響，這對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行業(yè)的專業(yè)性提出更高的要求?！?/p>
58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟指出，在二手房買賣過程中，原本應該由上下家各支付一半的中介費，但在一些熱點城市的二手房交易過程中，往往會有這樣的情形，因部分購房者處于弱勢地位，從而會出現(xiàn)中介費及稅費均由購房者來承擔。即使一些房東愿意承擔中介費，這部分費用也可能通過轉(zhuǎn)嫁的方式，在房價中有所體現(xiàn)。
“上家把中介費轉(zhuǎn)嫁給下家，市場這種所謂‘約定俗成’的情況，一些房產(chǎn)中介公司將其視為向購房者單邊收費的行為。部分中介公司可能會利用其支配地位，在原先經(jīng)紀服務收費的基礎(chǔ)上，再次向房東收取費用，而這部分費用，房東往往會將其轉(zhuǎn)再次轉(zhuǎn)嫁給購房者，這實際上相當于變相推高了房價。兩部門提出嚴禁操縱經(jīng)紀服務收費，不僅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房價的穩(wěn)定。”陸騎麟稱。
（財聯(lián)社記者 陳業(yè)）
