6月1日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅稅費(fèi)將大漲？稅務(wù)部門：確有變化
個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅房產(chǎn)土地增值稅要大漲？近日，一則消息在網(wǎng)上傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，稱今年6月1日之后土地增值稅將有新調(diào)整，稅費(fèi)因此會有大變化。
“這幾天系統(tǒng)正在升級，6月1日后土地增值稅確實(shí)會有一些變化?！?月22日，潮新聞記者咨詢12366納稅繳費(fèi)服務(wù)熱線，得到了工作人員的證實(shí)。
“稅法一直規(guī)定土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，這次調(diào)整并非是稅法有了變化，而是在執(zhí)行口徑上更規(guī)范。”12366工作人員解釋說。
根據(jù)2011年修訂的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
需要指出的是，由于住宅可享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，這一稅種也就成了非住宅的專有稅。在現(xiàn)實(shí)操作過程中，往往采取的是固定稅率，比如杭州主城區(qū)和臨安是按照總價(jià)的0.5%，余杭、臨平和蕭山是按照總價(jià)的1%。
那么這一調(diào)整之后，非住宅轉(zhuǎn)讓土地增值稅是否上漲？對此，12366工作人員表示，不能一概而論，主要看房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的差價(jià)大小。
“實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率后，按照規(guī)定每年可抵扣購入價(jià)（以發(fā)票為準(zhǔn)）的5%，且契稅也在抵扣范圍之內(nèi)?！?2366工作人員告訴潮新聞記者說。
以杭州主城區(qū)為例，假設(shè)有人在5年前以2000萬元總價(jià)買入一套商業(yè)大平層，現(xiàn)在以2500萬元的總價(jià)賣出。按照老辦法，須繳納0.5%也就是12.5萬元土地增值稅。但是按照6月1日之后的新規(guī)定，2500萬元扣減2000萬元的原值，再扣減買入時(shí)3%契稅60萬元，以及5年共計(jì)500萬元（每年5%）的扣減額，計(jì)算得出差額為負(fù)值，那就意味著土地增值稅為0。
圖源：視覺中國
可如果轉(zhuǎn)賣價(jià)格同樣是2500萬元，持有時(shí)間只有3年的話，結(jié)果就大不一樣。按照扣除辦法，最后算得的差額為140萬元（2500-2000-60-300）。按照四級超率累進(jìn)稅率，對應(yīng)的稅率為30%，須繳納52萬元土地增值稅。
由此可見，實(shí)行按照四級超率累進(jìn)稅率之后，土地增值稅額與房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓差價(jià)（增值額）以及持有時(shí)間有關(guān)。如果虧本轉(zhuǎn)賣或者算上扣除額之后平進(jìn)平出，那么6月1日之后轉(zhuǎn)讓，就不會產(chǎn)生土地增值稅。而如果差額較大，即便對應(yīng)的是最低一級稅率，土地增值稅也有可能暴漲。
值得一提的是，土地增值稅的調(diào)整，針對不同的購買和轉(zhuǎn)讓時(shí)間，會有一定的區(qū)別。比如，購買和轉(zhuǎn)讓時(shí)間均在今年6月1日前（以網(wǎng)簽為準(zhǔn)）的，還可按照老辦法執(zhí)行，但必須趕在6月30日前完成繳稅。6月1日前買入6月1日后轉(zhuǎn)讓的，土地增值稅可選擇房產(chǎn)交易總價(jià)的5%，也可選擇四級超率累進(jìn)稅率。6月1日之后買入的，今后轉(zhuǎn)讓時(shí)必須按照四級超率累進(jìn)稅率繳納土地增值稅。
潮新聞記者了解到，酒店式公寓、商業(yè)大平層最近幾年增值情況遠(yuǎn)不如住宅，且流通率不高，虧本轉(zhuǎn)賣的也不在少數(shù)。因此，土地增值稅嚴(yán)格實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率之后，實(shí)際稅負(fù)有可能不升反降。
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但是，對于酒店式公寓和商業(yè)大平層的投資客而言，顯然是一大利空。畢竟，投資客入手的時(shí)候是奔著增值的目的而去，只要后期升值空間大，就有可能產(chǎn)生高額土地增值稅。此外，非住宅房產(chǎn)還有不菲的契稅、增值稅及個(gè)稅，這些疊加因素也將進(jìn)一步影響投資意愿。
（來源：潮新聞）
