碧桂園唇亡 房地產(chǎn)齒寒
碧桂園唇亡 房地產(chǎn)齒寒
恒大之后，最讓房地產(chǎn)行業(yè)擔(dān)憂的事情還是到來了。
8月8日，碧桂園旗下境內(nèi)債集體下跌，同日，市場有消息稱，碧桂園的兩筆美元債票息未付，雖然有碧桂園內(nèi)部人士回應(yīng)“仍有30天付息寬限期”，但卻也證實了碧桂園出現(xiàn)階段性流動壓力懷疑。
恒大、融創(chuàng)、旭輝、世茂之后，市場曾經(jīng)不斷有預(yù)警“無法再一次承受一個頭部企業(yè)的倒下”，監(jiān)管層近期也不斷表態(tài)力挺樓市，但從表態(tài)到落地，從落地到起效的長周期，顯然已是這個被稱為邁入ICU的行業(yè)“等不了”的。
對于碧桂園而言，當下困局前所未有，為了努力等到市場回歸的那一天，它窮盡了包括優(yōu)化裁員、壓縮成本、收縮區(qū)域、降價促銷、暫緩拿地等一系列手段，但這場突圍之戰(zhàn)不是碧桂園一家企業(yè)的，也是整個地產(chǎn)行業(yè)的。
階段性流動壓力
8月8日，碧桂園旗下境內(nèi)債集體下跌，“19碧地03”跌超31%，“21碧地03”跌超24%，“20碧地03”跌超21%，盤中臨停。此外，碧桂園余下多只債券跌超10%。
股票方面，碧桂園股票已連跌7個交易日，截至8月8日港股收盤，碧桂園股價跌14.39%，報收1.13港元，當前總市值約312.3億港元。
遭遇股債雙殺，也是由于碧桂園出現(xiàn)了“階段性流動壓力”。
8月8日，市場有消息稱，碧桂園截至目前未能支付應(yīng)于8月7日支付的兩筆美元債利息。兩筆債券在新加坡交易所上市，發(fā)行規(guī)模均為5億美元，期限分別為5.5NC3.5和10NC5，到期日分別為2026年2月6日和2030年8月6日。
碧桂園內(nèi)部人士告訴北京商報記者，受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化，疊加各類資金監(jiān)管的影響，公司賬面可動用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性流動壓力，公司高度重視債務(wù)風(fēng)險化解。
該內(nèi)部人士稱，“上述兩筆票據(jù)仍有30天付息寬限期，公司目前仍在積極優(yōu)化資金安排，努力保障債權(quán)人的合法權(quán)益?！?/p>
漩渦之中，總是伴隨各種聲音。而極度敏感的資本市場，只要有任何風(fēng)吹草動，也會第一時間給出反應(yīng)。
此前有市場傳聞稱，佛山市副市長帶工作組進駐碧桂園，涉及發(fā)債等事項。8月7日，碧桂園相關(guān)人士稱，佛山市副市長帶隊的工作組進駐碧桂園這一傳言不屬實。即便如此，受此傳言影響，碧桂園的股債還是出現(xiàn)了下滑。
房地產(chǎn)市場集體承壓
時間往前推移，市場關(guān)于碧桂園的各種傳言自今年7月開始便屢有見聞，而資本市場也密切關(guān)注碧桂園的動向。
7月31日，碧桂園發(fā)布公告稱，根據(jù)管理層目前可獲得的資料，即上半年未經(jīng)審核管理賬目的初步評估及其他數(shù)據(jù)，公司預(yù)計2023年上半年可能錄得未經(jīng)審核的凈虧損。作為對比，2022年上半年，碧桂園凈利潤約為19.1億元，股東應(yīng)占核心凈利潤約49.1億元。
在公告中，碧桂園解釋出現(xiàn)凈虧損的原因：由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降、物業(yè)項目減值增加；以及外匯波動造成預(yù)期凈匯兌損失所致。
然而引發(fā)市場關(guān)注的是碧桂園在公告中的一段表述，“公司在堅決履行保交付、保民生職責(zé)的前提下，為了確保現(xiàn)金流安全，將積極考慮采取各種對策，包括但不限于壓降各項經(jīng)營支出、加快回款安排、積極拓展融資渠道、管理及優(yōu)化債務(wù)償還安排等，同時積極尋求政府及各方監(jiān)管機構(gòu)的指導(dǎo)和支持?！?/p>
這一表述向外界傳達一個訊息“碧桂園自身困境需要依靠外部力量”，恰如彼時彼刻的恒大。因此，市場關(guān)于碧桂園會成為下一個恒大的觀點甚囂塵上。
對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，碧桂園的問題，主要是預(yù)期悲觀、資產(chǎn)流動性和和資產(chǎn)價格的問題。某種程度上，也是房地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高成本”的產(chǎn)物。在這一點上，碧桂園和其他企業(yè)（比如恒大）的問題是一致的。“三高”是那個時代所有企業(yè)共同的模式，或者叫時代的通病。
在李宇嘉看來，盡管都是近萬億級房企，但是碧桂園與恒大不同的是，碧桂園沒有搞非理性的多元化經(jīng)營，沒有搞資本運作。而且，碧桂園在物業(yè)管理、建造技術(shù)等方面做出了向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，向新模式轉(zhuǎn)型的重大貢獻。
另有業(yè)內(nèi)資深分析師告訴北京商報記者，時代的通病之外，碧桂園受房地產(chǎn)市場下行的影響更大。政策落地需要一個周期，短期內(nèi)對市場整體局面影響不大，而且隨著居民購房信心下滑，“消沉”市場已有負循環(huán)的征兆。因此，市場層面雖有筑底跡象，但一些房企的困難時刻尚未過去，目前可以說是房地產(chǎn)市場集體承壓。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1月-7月，TOP100房企銷售總額為39944億元，同比下降4.6%。其中，7月單月銷售額同比下降34.1%，環(huán)比下降33.8%。
政策加快優(yōu)化勢在必行
“當前市場再也不能承受住一個萬億級頭部房企的出險了。”在易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，房地產(chǎn)市場環(huán)境目前正在朝著好的方向改善，民營房企還有很多新的希望和機會。一旦碧桂園倒下，將影響到更多民營房企，因為類似問題并不僅限于碧桂園一家企業(yè)。
李宇嘉同樣表示，碧桂園發(fā)生風(fēng)險，其不僅在預(yù)期上的影響太大了，對上下游產(chǎn)業(yè)鏈的影響也太大了，畢竟碧桂園的規(guī)模體量擺在那里。建議地方國企金融機構(gòu)，央企金融機構(gòu)（AMC，政策性銀行）進場托底，穩(wěn)定市場預(yù)期。
李宇嘉稱，雖然目前碧桂園遭遇流動性壓力，但這不意味著沒有解決的希望。近期房地產(chǎn)市場的諸多利好信號，給到碧桂園不同于此前恒大的緩沖周期。
近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在召開的企業(yè)座談會上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。
7月31日，國務(wù)院常務(wù)會議還指出，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。
“繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率?！?月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局在召開的2023年下半年工作會議上，為支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展釋放明確信號。
在嚴躍進看來，對于碧桂園而言，當下局勢前所未有，這是突圍之戰(zhàn)。目前碧桂園最主要的任務(wù)就是堅決落實“保交樓”，以及避免發(fā)生債務(wù)蔓延風(fēng)險。北京商報記者 王寅浩
